Criză fără precedent în industria imobiliară: Datoriile dezvoltatorilor au depășit 35 de miliarde de lei

Industria imobiliară din România traverseaza o perioadă de turbulență majoră, marcată de o fragilitate financiară extremă. Datoriile dezvoltatorilor au depășit nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani, iar peste 60% dintre companiile din sector se află în risc de insolvență.

Conform unei analize de consultanță, situația este critică. Datoriile sectorului au crescut de la 26,8 miliarde lei în 2020 la 33,2 miliarde lei în 2024, iar estimările preliminare arată că în 2025 au depășit 35 de miliarde de lei. Pentru comparație, în 2015, datoriile erau de doar 15,1 miliarde lei. Pierderile nete au crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024, iar cifra de afaceri s-a comprimat de la 7,55 miliarde lei în 2022 la 6,4 miliarde lei în 2024. Din cele 7.300 de firme cu cod CAEN pentru dezvoltare imobiliară, situația este alarmantă. 564 firme au intrat în proces de dizolvare în ultimii doi ani, 310 firme și-au suspendat activitatea, iar 57 firme au ajuns în insolvență. Peste 2.700 de firme înregistrează risc mare și foarte mare de insolvență, iar aproximativ 1.600 de firme prezintă risc mediu.

Valoarea stocurilor de apartamente nevândute a atins un nivel record. În 2025, depășesc 10 miliarde de lei, comparativ cu 7,5 miliarde de lei în 2022 și doar 1,51 miliarde de lei în 2015. Analiza structurii pieței relevă o realitate îngrijorătoare. 6.830 firme funcționează ca SRL-uri, 81 de firme sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid, iar 263 de firme sunt organizate ca PFA-uri. Peste 80% dintre firmele din domeniu sunt micro-întreprinderi, cu putere financiară redusă și expuse direct la șocurile pieței.

Situația este critică în București, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Următoarele județe pe lista neagră sunt Cluj, Timiș și Constanța. Creșterea TVA la imobilele noi de la 9% la 21% a agravat problemele sectorului. Peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici, ceea ce face această majorare deosebit de dăunătoare.

Consultanții consideră că 2026 va aduce noi recorduri negative pentru piața imobiliară, pe fondul creșterii taxelor și al reducerii semnificative a cererii de spații locative. Adrian Negrescu, managerul companiei de consultanță Frames, avertizează că piața va trece printr-o schimbare semnificativă. Doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite, vor rămâne pe piață. Micii investitori, care trăiau de la un proiect la altul, vor avea nevoie de salvare.

Intrarea în piață a fondurilor de investiții va determina ca multe dintre proiectele aflate în construcție să fie dezvoltate cu focus pe închiriere. Creșterea semnificativă a chiriilor face această activitate tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Dezvoltările imobiliare pentru vânzare se vor nișa foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu potențial de câștig mai mare.