Aqua park-ul din Sinaia, pus pe pauză. Orașul riscă să se confrunte cu încă un proiect eșuat de tip Nordis – VIDEO, DOCUMENTE

În Sinaia, în apropiere de Gondolă, se construiește un aquapark ultramodern pentru distracție și relaxare, un vis care prinde contur, anunța Primăria în primăvara anului trecut. Proiectul în sine, grandios: piscine de tot felul, spa, saune, un complex de proporții monumentale care să satisfacă toate pretențiile turiștilor. Situația, între timp, s-a schimbat un pic, în sensul că lucrările trebuia – în aceste momente – să fie avansate, numai că… nu sunt. Mai mult, nu lucrează nimeni. Timpul presează atât autoritatea locală, cât și dezvoltatorul, pentru că orașul Sinaia riscă – la propriu – să se confrunte cu un eșec tip Nordis.

Despre acordul dintre orașul Sinaia și SC Fapaco SRL, administrată de Ionuţ Cosmin Fleancu, ne poate vorbi tocmai semnatarul, respectiv Primăria Sinaia, care acum este în trepidații, pentru că până în toamnă proiectul trebuia finalizat. De partea cealaltă, Fapaco transmite autorității locale că nu a reușit să se încadreze în termen pentru că afară plouă și iarna ninge și solicită prelungire de termen. Astfel, în consiliul local Sinaia avem un nou prilej de balamuc politic, pentru că o parte din consilieri – în special cei din PNL – ar fi de acord cu prelungirea, iar aici avem discuții de natura răspunderii penale; dar și o altă parte, care îi vor plecați din Sinaia pe cei de la Fapaco, din aceleași rațiuni de corupție. Între timp, în Primăria Sinaia se analizează scenarii și, potrivit viceprimarului cu atribuții de primar, Vasile Gheorghe, justificările invocate de Fapaco nu sunt solide. De asemenea, viceprimarul nici nu se simte confortabil cu subiectul, susținând că este vorba de un proiect dorit de „cealaltă conducere”:

Avem contractul! Sinaia trebuie să acționeze rapid pentru a executa garanția

SINAIA.GROUP a intrat în posesia contractului de concesiune dintre Fapaco și autoritatea locală, pe care îl publicăm integral. Dezavantajele pentru oraș sunt multe, de altfel vorbim de un stil de lucru propriu al societății comerciale, oriunde activează aceasta, fiind considerată pe litoral o firmă a Serviciilor, cu un comportament care trădează o astfel de apropriere și despre care vom vorbi într-un material următor. Până atunci, contractul în cauză:

Analizând obligațiile contractuale, reținem că această concesiune de 49 de ani, cu posibilitate de prelungire, este o perioadă extrem de lungă pentru orice contract de acest tip, ceea ce poate bloca dezvoltarea urbană sau alte proiecte strategice ale orașului pe termen lung. De asemenea, odată ce terenul este concesionat, orice schimbare de strategie urbană sau nevoi ale comunității sunt greu de implementat fără costuri suplimentare sau litigii. În contrast, Fapaco poate valorifica terenul fără presiunea unor termene scurte, ceea ce permite dezvoltarea etapizată și adaptarea la schimbările pieței, un mediu în care ne aflăm chiar acum.

În altă ordine de idei, redevența de 2.000.000 euro, plătibilă 40% la semnare și restul în două rate anuale, poate fi considerată mică raportat la suprafața și potențialul terenurilor, mai ales pe termen lung, având în vedere inflația și evoluția pieței imobiliare. Deși există clauză de indexare cu inflația, redevența nu poate fi mai mică decât cea din momentul licitației, dar nu există o formulă clară de ajustare în funcție de creșterea valorii terenului sau a pieței. Totodată, rezilierea pentru neplata redevenței sau nerespectarea obligațiilor se face după 3 luni de la scadență, dar fără intervenția instanței. Totuși, în practică, recuperarea terenului și a investițiilor poate fi un proces greoi și contestat juridic. Până și plata se face la cursul BNR din momentul facturării, fără riscuri majore de depreciere pentru Fapaco. Concesionarul are obligația să construiască Complexul Sportiv în 3 ani, dar există posibilitatea de prelungire cu acordul concedentului, fără sancțiuni clare pentru întârzieri (în afara rezilierii). În practică, autoritățile locale sunt adesea reticente să rezilieze contracte majore, ceea ce poate duce la amânări repetate. Astfel, restul investițiilor (hotel, alte facilități) pot fi realizate oricând pe durata concesiunii, fără termene clare. Lipsa unor milestone-uri ferme lasă loc de amânare sau chiar neimplementare. Dacă Fapaco nu respectă termenele pentru autorizație și construcție (12 luni pentru autorizație, 3 ani pentru finalizare complex), contractul se reziliază automat. Totuși, autoritatea trebuie să fie foarte atentă la monitorizare și să acționeze prompt, altfel poate pierde oportunitatea de a recupera terenul într-o stare bună, aspect care… rămâne de văzut. De asemenea, lipsa sancțiunilor pentru neconstruirea hotelului sau altor facilități (clauza 6, art. I) este un dezavantaj pentru oraș, care nu poate forța dezvoltarea integrală a zonei.

Un alt aspect îngrijorător este faptul că garanția imobiliară depusă de Fapaco se ridică la finalizarea lucrărilor, dar dacă proiectul nu se finalizează, orașul trebuie să acționeze rapid pentru a executa garanția, altfel poate pierde atât terenul cât și potențiale despăgubiri și, în caz de reziliere din culpa concesionarului, toate construcțiile trec în proprietatea orașului fără despăgubire, dar dacă acestea sunt nefinalizate sau de proastă calitate, orașul poate rămâne cu active nefuncționale sau costisitoare de finalizat. Contractul limitează drastic posibilitatea invocării impreviziunii, ceea ce poate fi riscant în contextul unor schimbări legislative sau economice majore, situație în care ne aflăm în prezent. Mai mult, orașul Sinaia are puține pârghii de renegociere în caz de schimbări majore ale contextului economic sau legal, mai ales că orașul nu poate modifica unilateral contractul decât în cazuri excepționale (interes național/local), ceea ce reduce flexibilitatea administrativă

Obligația principală pentru Fapaco în Sinaia este construirea Complexului Sportiv în 3 ani, dar pentru celelalte investiții (hotel, alte facilități ș.a.m.d.) nu există termene ferme, acestea pot fi realizate oricând pe durata concesiunii și, mai mult, lipsa sancțiunilor pentru neimplementarea hotelului sau a altor facilități permite FAPACO să decidă dacă și când investește suplimentar, în funcție de oportunitățile de piață.

Alte avantaje înregistrate de Fapaco le regăsim la dreptul societății la despăgubiri în cazul modificărilor unilaterale ale contractului de către concedent din motive de interes național/local și, în caz de forță majoră sau imposibilitate obiectivă de exploatare, societatea poate renunța la concesiune fără penalizări. De asemenea, la finalul concesiunii, Fapaco are opțiunea de a cumpăra terenurile, ceea ce îi oferă un avantaj strategic în fața altor potențiali cumpărători, iar negocierea prețului se face pe baza unui raport de evaluare, dar fără obligația de achiziție dacă părțile nu ajung la un acord. Mai adăugăm și faptul că Fapaco poate exploata terenurile pe riscul și răspunderea proprie, poate culege „fructele” acestora (venituri din exploatare), poate realiza investiții suplimentare și poate folosi terenurile conform PUZ-ului aprobat și are dreptul de a utiliza terenurile și pentru alte investiții permise de PUZ, fără restricții suplimentare impuse de concedent. Nu în ultimul rând, Fapaco nu este obligată să suporte creșterea sarcinilor fiscale sau de altă natură rezultate din decizii ale autorităților sau cazuri de forță majoră și societatea nu este obligată la despăgubiri suplimentare dacă renunțarea la concesiune este din motive neimputabile.

VA URMA!